Contratto di affitto a canone concordato

CONTRATTO AGEVOLATO in attuazione delle Legge n. 431/98 , art. 2, comma 3.

Il contratto a “canone concordato “, cioè calmierato, è quello che offre i maggiori vantaggi secondo la Legge 431/98 in vigore.

Se stai per stipulare un Contratto d’affitto a “CANONE CONCORDATO” (detto anche a “CANONE CALMIERATO” o “CANONE AGEVOLATO” perché viene stabilito all’interno di una fascia di minimo e massimo concordati zona per zona tra le Associazioni dei Proprietari e degli Inquilini) sappi che presso il SICeT di Roma e Lazio potrai trovare assistenza e consulenza per il calcolo del canone e la compilazione del contratto che  offre vantaggi come la riduzione dell’imponibile IRPEF (i proprietari hanno diritto nella dichiarazione IRPEF ad una ulteriore detrazione del 30% oltre quella ordinaria del 15% che si applica di norma all’ammontare del CANONE annuo e gli inquilini con reddito inferiore a circa 31.000 Euro ad una deduzione) e la riduzione dell’aliquota ICI sull’immobile approvata dal Comune di Roma e anche dell’imposta di Registro.

Esistono Accordi Territoriali in diversi Comuni e Capoluoghi di Provincia della Regione Lazio. Oltre che nell’area metropolitana di Roma, è possibile stipulare un CONTRATTO di AFFITTO a CANONE CONCORDATO nei Comuni della Regione Lazio che hanno approvato un ACCORDO TERRITORIALE.

Per stipulare un “CONTRATTO a CANONE AGEVOLATO” in un Comune in cui non è stato sottoscritto un Accordo Territoriale, si può prendere come riferimento l’Accordo sottoscritto sulla base del d.m. 30.12.2002  nel Comune demograficamente omogeneo più vicino nel territorio, anche situato in altra Regione.

 

Come si compila il Contratto a “canone concordato” detto anche  a “canone calmierato” o “secondo canale” della Legge n. 431/98

Il modulo, predisposto d’intesa tra le Associazioni degli Inquilini e dei Proprietari, è quello depositato presso ciascun Comune e va compilato nel seguente modo:

Dati sull’immobile : il contratto deve contenere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche, anche in relazione alle normative di sicurezza, nonché una clausola di reciproca autorizzazione ai fini della privacy (Legge 675/96).

Durata : non può essere inferiore ai 3 anni con un rinnovo automatico  per altri 2 anni. Gli accordi locali possono prevedere contratti più lunghi bilanciando la durata con aumenti del canone.

Rinnovo e Disdetta : qualunque sia la durata, il contratto si rinnova automaticamente per 2 anni alla prima scadenza, fatta salva la facoltà di disdetta del locatore per uso personale o dei familiari o per ristrutturare o vendere l’immobile. Nel caso in cui il locatore riacquisti la disponibilità dell’immobile alla prima scadenza ma non lo destini entro 12 mesi agli usi dichiarati, l’inquilino avrà diritto a rioccupare l’immobile o, in alternativa, a un risarcimento pari a 36 mensilità. Invece, al termine della proroga biennale, il locatore potrà dare disdetta per lettera Raccomandata AR con almeno 6 mesi di anticipo sulla scadenza. In mancanza di tale disdetta, il contratto si intende tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

Recesso dell’inquilino : l’affittuario può interrompere il contratto d’affitto in qualsiasi momento per giustificati motivi, ma deve comunque informare la proprietà con Raccomandata AR almeno 6 mesi prima.

Utilizzo :l’immobile affittato può essere utilizzato solo per civile abitazione. E’ bene specificare quali sono le persone conviventi con l’inquilino per stabilire un eventuale diritto di successione nel contratto.

Sublocazione : è vietata salvo casi eccezionali.

Canone : il costo della locazione è contrattato tra le parti all’interno delle fasce di oscillazione di zona e secondo i parametri precisati negli Accordi territoriali locali. Sul contratto si riporta l’importo annuo che, diviso per 12, fornisce il canone mensile.

Aggiornamenti ISTAT : per tenere conto dell’inflazione il canone sarà aggiornato ogni nuovo anno nella misura del 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi rispetto all’anno precedente calcolato dall’ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica).

Consegna e Riconsegna : il conduttore, cioè l’inquilino, visiona l’immobile e dichiara nel contratto di averlo riscontrato in perfette condizioni d’uso (se così non è non deve firmare il contratto o deve verbalizzare quanto di non perfetto riscontrato) e si impegna a riconsegnarlo in identiche condizioni. Analoga verifica deve essere compiuta alla fine della locazione quando si riconsegnano le chiavi.

Deposito cauzionale : da 2 a 3 mensilità sono versate dall’inquilino al proprietario a garanzia di eventuali danni. La cauzione dovrà essere restituita, salvo conguagli,  al termine della locazione dopo aver verificato lo stato dell’immobile.

Oneri accessori : all’inquilino competono le spese condominiali ordinarie e al proprietario quelle straordinarie come da Codice Civile. All’inquilino compete la piccola manutenzione dell’abitazione.

Visite : il proprietario ha diritto di visitare l’appartamento in orari concordati.

Prelazione sulla vendita : la vigente Legge 431/98 non prevede diritti di prelazione.

Privacy : l’uso dei dati personali è consentito solo per gli adempimenti connessi al rapporto di locazione.

Imposta di Registro : L’imposta di registro si paga ogni anno entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del contratto per un ammontare pari al 2% del canone annuo (salvo agevolazioni). In genere tale imposta viene pagata dal proprietario, ma è obbligo dell’inquilino rimborsarne al proprietario il 50%.

 

Vantaggi e svantaggi del Contratto a “canone concordato ”  detto anche  a “canone calmierato” o “secondo canale” della Legge n. 431/98

Il contratto d’affitto è a “canone calmierato” (art. 2 comma 3), cioè prevede CANONI  inferiori al corrente valore di mercato secondo quanto concordato tra le OO.SS degli inquilini e quelle dei proprietari Comune per Comune secondo i diversi contratti-tipo degli Accordi territoriali che prevedono, per zone omogenee, un valore minimo ed uno massimo di oscillazione del Costo di affitto per mq.

La durata prevista per questi contratti – tipo è minore di quella precedente a “canone libero”. 3 + 2 anni: Il contratto dura minimo 3 anni ed è rinnovabile per altri 2 anni.

Vantaggi e Svantaggi per l’inquilino:

• Il costo dell’affitto è più basso ma il contratto dura dura meno, cioè si rinnova prima con possibilità di aumento del canone. Sono anche previste agevolazioni fiscali per l’inquilino.
  
• E’ prevista una riduzione del 30% dell’Imposta di Registro che passa dal 2% all’1,4% dell’ammontare annuo del CANONE. Di questa riduzione si avvantaggia anche l’inquilino cui compete il 50% dell’Imposta di Registro.

• Anche per l’inquilino è prevista un’agevolazione fiscale in forma di detrazione ulteriore se il suo reddito è inferiore ad una certa soglia (circa 31.000 Euro) e l’abitazione in affitto è per lui l’abitazione principale. I dati esatti sono contenuti nelle istruzioni per la compilazione della Dichiarazione dei redditi dell’anno.

Vantaggi e Svantaggi per il proprietario:

• L’affitto percepito è più basso del valore di mercato ma la minor durata del contratto consente di poter aumentare prima il CANONE di affitto. Sono inoltre previste agevolazioni fiscali per i proprietari che sottoscrivono questo tipo di contratto.

 

• Coloro che adottano questo contratto a “canone calmierato” hanno diritto nella dichiarazione IRPEF ad una ulteriore detrazione del 30% oltre quella ordinaria del 15% che si applica di norma all’ammontare del CANONE annuo. In pratica la riduzione è pari al 40,5%, cioè le imposte si pagano, in questo caso, solo sul 59,5% del CANONE annuo incassato.

• i Comuni possono deliberare un’aliquota ICI agevolata, anche inferiore al 4 per mille, per gli immobili affittati a “canone calmierato”. Per ottenere questo vantaggio è necessario asseverare il contratto di locazione presso una una Associazione della Proprietà ed una dell’Inquilinato.

 

Diritti e doveri durante la locazione:

• La Legge vigente che regola i contratti d’affitto è la n. 431/98.

• Le rate del canone sono di norma mensili e si pagano anticipatamente. L’inquilino ha diritto ad una ricevuta se la forma di pagamento è diversa dal c/c postale, dal bonifico bancario e simili che, automaticamente, costituiscono una ricevuta di pagamento.

• Il canone annuo d’affitto è di norma soggetto ogni anno all’adeguamento ISTAT secondo la variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi rispetto all’anno precedente. Tale adeguamento può essere pari al 100% della variazione dell’indice ISTAT (contratti a canone libero) o limitato al 75% della variazione (contratti a canone concordato).

• L’inquilino ha l’obbligo di usare la massima cura e diligenza nella conduzione dell’immobile locato, comprese le parti comuni. La piccola manutenzione (come la riparazione di una perdita idrica, la sostituzione di un vetro rotto, …) è a carico dell’inquilino. Spetta invece al proprietario la manutenzione straordinaria dell’immobile (rifacimento facciate, tetto, scale…)

• L’imposta di registro si paga ogni anno entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del contratto per un ammontare pari al 2% del canone annuo (salvo agevolazioni). In genere tale imposta viene pagata dal proprietario, ma è obbligo dell’inquilino rimborsarne al proprietario il 50%.

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