CONTRATTO di locazione in attuazione delle Legge n. 431/98, art. 2, comma 1
Se vuoi stipulare un Contratto d’affitto secondo la Legge in vigore n. 431/98 nella modalità a “CANALE LIBERO”, cioè a “CANONE LIBERO” e dunque a prezzi di mercato e senza la partecipazione delle OO.SS degli inquilini e dei proprietari, sappi che non ci sono particolari vantaggi a tuo favore salvo la maggior durata del contratto d’affitto : 4 anni + 4. Puoi invece ottenere interessanti vantaggi fiscali stipulando un contratto d’affitto a “CANONE CONCORATO” di durata 3 anni + 2.
Se stai per stipulare un Contratto a “CANALE LIBERO” sappi che presso il SICeT potrai trovare informazione, assistenza e consulenza sia per la firma che per la registrazione di una diversa tipologia di contratto come quello a “CANALE CONCORDATO “. che offre vantaggi fiscali ai proprietari e agli inquilini.
Come si compila il Contratto a canone libero della Legge n. 431/98
Il modulo di questo contratto è stato predisposto d’intesa tra le Associazioni degli INQUILINI e dei Proprietari e va compilato nel seguente modo :
Dati sull’immobile: va specificato negli appositi spazi se sono compresi box, posto macchina, cantina, se è ammobiliato (e si allega un elenco dettagliato degli arredi), e quanto altro utile e necessario.
Durata: non può essere inferiore ai 4 anni con un rinnovo automatico, salvo casi di effettiva necessità, per altri 4 anni. Il mancato rinnovo va comunicato all’inquilino con 12 mesi di preavviso rispetto alla prima scadenza contrattuale.
Rinnovo e Disdetta: se il locatore vuole mandare via l’inquilino per finita locazione dopo i 4+4 anni deve seguire una precisa procedura il cui primo passo è una Raccomandata AR di disdetta spedita all’inquilini almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale. In mancanza il contratto si intende tacitamente rinnovato.
Recesso dell’inquilino: l’affittuario può interrompere il contratto d’affitto in qualsiasi momento per giustificati motivi, ma deve comunque informare la proprietà con Raccomandata AR almeno 6 mesi prima.
Utilizzo: l’immobile affittato può essere utilizzato solo per civile abitazione. E’ bene specificare quali sono le persone conviventi con l’inquilino per stabilire un eventuale diritto di successione nel contratto
Sublocazione: è vietata salvo casi eccezionali.
Canone: il costo della locazione è liberamente contrattato tra le parti. Sul contratto si riporta l’importo annuo che, diviso per 12, fornisce il canone mensile.
Aggiornamenti ISTAT: per tenere conto dell’inflazione il canone sarà aggiornato ogni nuovo anno secondo la variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi rispetto all’anno precedente, indice calcolato dall’ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica). Nei contratti più vecchi tale variazione può essere considerata al 75%, ma nei più recenti è valutata al 100%.
Consegna e Riconsegna: il conduttore, cioè l’inquilino, visiona l’immobile e dichiara nel contratto di averlo riscontrato in perfette condizioni d’uso (se così non è non deve firmare il contratto o deve verbalizzare quanto di non perfetto riscontrato) e si impegna a riconsegnarlo in identiche condizioni.
Deposito cauzionale: da 2 a 3 mensilità sono versate dall’inquilino al proprietario a garanzia di eventuali danni. La cauzione dovrà essere restituita, salvo conguagli, al termine della locazione dopo aver verificato lo stato dell’immobile.
Oneri accessori: all’inquilino competono le spese condominiali ordinarie e al proprietario quelle straordinarie come da Codice Civile. All’inquilino compete la piccola manutenzione dell’abitazione.
Visite: il proprietario ha diritto di visitare l’appartamento in orari concordati.
Prelazione sulla vendita: la vigente Legge non prevede diritti di prelazione.
Privacy: l’uso dei dati personali è consentito solo per gli adempimenti connessi al rapporto di locazione.
Imposta di Registro: L’imposta di registro si paga ogni anno entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del contratto per un ammontare pari al 2% del canone annuo (salvo agevolazioni). In genere tale imposta viene pagata dal proprietario, ma è obbligo dell’inquilino rimborsarne al proprietario il 50%.
Vantaggi e svantaggi del Contratto a canone libero della Legge n. 431/98
Il contratto d’affitto a canone libero (art.2 comma 1). Il canone é quello concordato solamente tra l’inquilino e il proprietario senza l’intervento delle parti sindacali.
Ha durata: 4 + 4 anni. il contratto dura minimo 4 anni ed è rinnovato per altri 4 anni
Vantaggi e Svantaggi per l’inquilino:
La durata del contratto è la più lunga prevista dalla Legge 431/98 così il CANONE resta uguale, salvo l’adeguamento annuale ISTAT, per più tempo.
Vantaggi e Svantaggi per il proprietario:
il CANONE d’affitto può essere maggiore di quello previsto dal “canone concordato” ma resta uguale, salvo l’adeguamento annuale ISTAT, per più tempo. NON sono previste agevolazioni fiscali.
Diritti e doveri durante la locazione
- La Legge vigente che regola i contratti d’affitto è la n. 431/98.
- Le rate del canone sono di norma mensili e si pagano anticipatamente. L’inquilino ha diritto ad una ricevuta se la forma di pagamento è diversa dal c/c postale, dal bonifico bancario e simili che, automaticamente, costituiscono una ricevuta di pagamento.
- Il canone annuo d’affitto è di norma soggetto ogni anno all’adeguamento ISTAT secondo la variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi rispetto all’anno precedente. Tale adeguamento può essere pari al 100% della variazione dell’indice ISTAT (contratti a canone libero) o limitato al 75% della variazione (contratti a canone concordato).
- L’inquilino ha l’obbligo di usare la massima cura e diligenza nella conduzione dell’immobile locato, comprese le parti comuni. La piccola manutenzione (come la riparazione di una perdita idrica, la sostituzione di un vetro rotto, …) è a carico dell’inquilino. Spetta invece al proprietario la manutenzione straordinaria dell’immobile (rifacimento facciate, tetto, scale…)
- L’imposta di registro si paga ogni anno entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del contratto per un ammontare pari al 2% del canone annuo (salvo agevolazioni). In genere tale imposta viene pagata dal proprietario, ma è obbligo dell’inquilino rimborsarne al proprietario il 50%.
