Art. 3 Legge n. 431/98 Disdetta del contratto da parte del locatore
La Legge 431/98 rende obbligatorio rinnovare il contratto d’affitto all’inquilino dopo la prima scadenza contrattuale. Solo in casi particolari e per particolari esigenze del proprietario è ammesso che quest’ultimo possa non rinnovare il contratto.
Se alla prima scadenza contrattuale hai ricevuto la disdetta, presso il SICeT potrai trovare assistenza e consulenza per affrontare e risolvere al meglio questo problema.
Se hai superato la prima scadenza contrattuale e avanza la seconda scadenza, sappi che a questo punto il proprietario non è più obbligato a rinnovare il contratto.
Presso il SICeT potrai trovare assistenza e consulenza sia per la firma che per la registrazione o la ricerca di eventuali vantaggi previsti da una diversa tipologia di contratto.
Prima scadenza contrattuale :
Rinnovo del Contratto a “canone libero” della Legge n. 431/98
In questo caso, la prima scadenza contrattuale arriva al quarto anno ed il Rinnovo è obbligatorio per altri 4 anni, salvo giustificati motivi di necessità del proprietario.
Rinnovo del Contratto a “canone concordato” della Legge n. 431/98
In questo caso, la prima scadenza contrattuale arriva al terzo anno ed il Rinnovo è obbligatorio per altri 2 anni, salvo giustificati motivi di necessità del proprietario.
Rinnovo del Contratto “transitorio” della Legge n. 431/98
Anche in questo caso, alla prima scadenza contrattuale il Rinnovo è obbligatorio per il periodo previsto dal contratto, salvo giustificati motivi di necessità del proprietario.
Mancato Rinnovo
Il locatore che non intende rinnovare il contratto dopo la prima scadenza, deve inviare all’inquilino con almeno 6 mesi di anticipo (fa fede il timbro di arrivo) una Raccomandata AR in cui si comunica la disdetta del contratto e se ne specificano i motivi.
Seconda scadenza contrattuale :
Rinnovo del Contratto a “canone libero” a “canone concordato” “transitorio” della Legge n. 431/98
Alla seconda scadenza contrattuale, il Rinnovo NON è obbligatorio: ciascuna delle parti può rinunciare al contratto oppure chiederne il rinnovo a nuove condizioni.
In mancanza di comunicazioni, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni di prima.
Disdetta del proprietario
Il locatore può comunicare all’inquilino che rinnoverà il contratto solo a certe nuove condizioni (aumento del canone, diversa tipologia contrattuale, …): deve farlo con Raccomandata AR almeno 6 mesi prima della scadenza.
L’inquilino ha 60 giorni di tempo per dare una risposta scritta e tentare una trattativa. In mancanza di risposta il contratto è automaticamente risolto.
Il locatore può anche disdettare il contratto senza condizioni sempre con Raccomandata AR inviata 6 mesi prima della scadenza. L’inquilino può rispondere entro 60 giorni per tentare un accordo.
In mancanza di un accordo, alla seconda scadenza contrattuale l’inquilino deve lasciare libero l’immobile e restituirlo al proprietario nelle stesse identiche condizioni in cui lo aveva ricevuto.
Le modalità di stipula e rinnovo dei contratti di locazione e la disdetta del contratto da parte del locatore sono regolate dagli art. 2 e art. 3 della Legge n. 431/98
Alla prima scadenza contrattuale è obbligatorio rinnovare il contratto all’inquilino salvo particolari necessità del locatore
Necessità del Locatore che giustificano il mancato rinnovo secondo la Legge n. 431/98
I motivi di necessità del locatore previsti dalla Legge sono i seguenti :
- destinazione dell’immobile ad abitazione propria o di un familiare fino alla seconda generazione (genitori, figli, nonni, nipoti). Esclusi gli affini, cioè i parenti del coniuge.
- destinazione dell’immobile ad uso professionale, artigianale o commerciale per sé stessi o un familiare di secondo grado.
- messa in vendita dell’immobile: solo se il locatore non possiede nello stesso comune altri immobili oltre quello in cui risiede. L’inquilino avrà il diritto di prelazione.
- se l’inquilino ha la disponibilità di un altro alloggio libero e idoneo per la propria famiglia nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione in affitto.
- se l’inquilino, senza giustificato motivo, ha cessato di occupare in modo continuativo l’appartamento.
- se l’alloggio fa parte di un immobile gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o richiede interventi di consolidamento strutturale. Il locatore deve avere regolare autorizzazione o concessione edilizia per l’esecuzione dei lavori rilasciata dal Comune.
- se l’alloggio fa parte di un immobile per il quale è prevista l’integrale ristrutturazione o la demolizione o la trasformazione per realizzare nuove costruzioni. Il locatore deve avere regolare autorizzazione o concessione edilizia per l’esecuzione dei lavori rilasciata dal Comune.
- se il locatore è una figura giuridica (società, ente, associazione cooperativa….) con finalità sociali, assistenziali, culturali, di culto, … e intende destinare l’immobile all’esercizio di tale finalità e offre all’inquilino un altro alloggio idoneo alle sue esigenze familiari.
Risarcimento dell’inquilino se il Locatore non rispetta le necessità che giustificavano il mancato rinnovo secondo la Legge n. 431/98
Se, entro 12 mesi da quando il proprietario ha riottenuto la disponibilità dell’immobile locato, non sarà dato luogo alle motivazioni che hanno giustificato il rilascio dell’abitazione, l’inquilino dovrà essere risarcito con una cifra pari a 36 mensilità oppure gli dovrà essere restituito l’appartamento alle stesse condizioni di prima.
