Che cosa è un Condominio.

Due o più persone proprietarie esclusive di appartamenti e/o locali, nell'ambito di un edificio o di un complesso di edifici, possono costituire un condominio. In questa situazione i singoli proprietari hanno in comune tra di loro alcuni beni e strutture di utilità collettiva, quali i vani delle scale, gli androni, i lavatoi, il lastrico solare, il tetto, l'ascensore, i cortili, i giardini ….., compresi il suolo e il sottosuolo su cui sorge l'edificio. L’art. 1117 del Codice Civile fa un elenco dettagliato dei beni comuni e il Codice Civile regola la vita di Condominio con gli articoli che vanno dal 1117 al 1139 nonché con gli articoli dal 61 al 72 delle "Disposizioni di attuazione del Codice Civile.

Come si costituisce un Condominio.

Il Condominio è costituito nel momento stesso in cui vi è una comproprietà di parti comuni in capo a proprietari diversi, quindi anche nell’ipotesi di due soli condomini: in tal caso si parlerà di condominio minimo. La costituzione del condominio avviene quindi, di diritto, nel momento stesso in cui vi sono almeno due proprietari ed almeno due unità immobiliari distinte ma con parti comuni. Non occorre un atto specifico di costituzione del Condominio, ma ogni Condominio dovrà disporre di un frazionamento opportuno di tutte le parti comuni. Tale frazionamento è necessario perché negli immobili composti da più unità abitative, oltre alle diverse proprietà individuali dei singoli (come gli appartamenti), coesiste una comproprietà (cioè una comunione del diritto sui beni comuni). Si tratta di una comunione forzosa, tanto che il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Dunque, il Condominio si costituisce allorché si verificano fatti ed atti giuridici idonei ad attribuire frazionatamene la proprietà delle diverse unità immobiliari facenti parte dell'edificio: atti che possono essere un testamento, una compravendita, un atto di divisione relativi ad un bene in comunione, etc.

Il super-Condominio.

Può capitare che un gruppo di edifici strutturalmente autonomi abbiano in comune alcuni beni e servizi come cortili, giardini, impianto di riscaldamento, vasche di raccolta acqua….. Tali beni e servizi sono soggetti alla disciplina che il Codice Civile prevede per il Condominio. Ci si troverà di fronte, pertanto, ad un duplice condominio: quello formato dagli edifici autonomi e dai beni e servizi esclusivi del singolo edificio e quello formato dal complesso degli edifici che riguarderanno beni e servizi comuni a tutti gli edifici.
Per evitare che ciascun condominio debba partecipare a due assemblee (quella del proprio edificio e quella del super-Condominio) è possibile e giuridicamente corretto che il regolamento del singolo Condominio preveda una delega a rappresentarlo rilasciata all'Amministratore. Perché pero l'assemblea del super-Condominio sia correttamente tenuta occorre che tutti i regolamenti di Condominio dei singoli edifici prevedano una tale possibilità di rappresentanza all'Amministratore.

Poteri e prerogative dell’Amministratore del Condominio .

La gestione di un condominio pone diversi e complessi problemi: dall’esecuzione delle decisioni assembleari alla tenuta dei bilanci. Oltre certe dimensioni del Condominio, è indispensabile che queste funzioni facciano capo ad una figura precisa, cioè l'Amministratore. Perciò l’Amministratore rappresenta il Condominio e, secondo la legge, deve eseguire le deliberazioni dell'Assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di Condominio, disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse cdi tutti i condomini; riscuotere i contributi ed saldare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni; compilare gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni. Alla fine di ogni anno deve dare conto del suo operato.
La legge dispone anche che l'Amministratore, nei limiti dei poteri sopra elencati, o di altri eventuali specificamente attribuiti dal Regolamento di Condominio o dall'Assemblea, ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi. D'altro canto, a lui si potranno indirizzare tutte le azioni legali che altri vogliano esercitare contro il Condominio. All'Amministratore, inoltre, dovranno essere notificati i provvedimenti dell'Autorità amministrativa che riguardano i beni comuni.
L'Amministratore può, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130, o dei maggiori poteri conferitigli dal Regolamento o dall'Assemblea, agire in giudizio sia contro uno o più condomini che contro terzi, avendo la rappresentanza dei partecipanti al Condominio. L'Amministratore può agire in nome e per conto del Condominio e le scelte operate nell'ambito della sua funzione e delle sue attribuzioni vanno riferite al Condominio.
Per le riscossioni dei contributi condominiali, in base alla ripartizione approvata dall'Assemblea, l'Amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, in base all'art. 63 delle "disposizioni di attuazione" al Codice Civile. Si tratta di un procedimento particolare ed urgente stabilito dalla legge che permette all’Amministratore di ricorrere al Giudice perchè emetta un decreto di ingiunzione esecutivo nei confronti del condomino moroso.

La nomina dell'Amministratore.

La nomina di un Amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di 4 (quattro). In questo caso, se l'Assemblea non provvede, ogni condomino può ricorrere al giudice per ottenere la nomina dell’Amministratore. Circa le caratteristiche della persona da nominare, la legge non richiede particolari competenze (quali iscrizioni ad albi professionali, e così via) né stabilisce incompatibilità che potrebbero, però, essere fissate nel Regolamento di Condominio. L'Amministratore può essere sia un condomino che una persona esterna al Condominio. Per essere nominato l'Amministratore dovrà ottenere una somma di voti che rappresentino almeno la metà delle quote millesimali  in cui è frazionato l'edificio, cioè almeno 500 millesimi. L'Amministratore dura in carica un anno, ma trascorso l'anno senza una nuova nomina, non decade dall'incarico.

La revoca dell'Amministratore.

L'art. 1129 del Codice Civile affronta il tema della cessazione del rapporto fiduciario tra Amministratore e condomini e stabilisce che in ogni tempo l'Assemblea può revocarlo. Il Codice civile prevede altre ipotesi di revoca: quella prevista dall'art. 1131 nei confronti dell'Amministratore che ha omesso di informare l'assemblea circa il ricevimento di citazioni o provvedimenti amministrativi con contenuto che va al di là dalle sue attribuzioni, quella decisa dall'autorità giudiziaria su ricorso di almeno un condomino se per due anni non ha rendicontato la sua gestione, o se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

La responsabilità dell'Amministratore.

L'Amministratore è legato al Condominio da un rapporto di mandato: il Codice Civile prevede che il mandatario, nell'adempimento delle sue funzioni, deve agire con la diligenza del "buon padre di famiglia". Dunque nella sua attività non dovranno verificarsi omissioni di obblighi che la Legge o il Regolamento impone, né dovrà agire senza diligenza, scrupolo e imparzialità. Nel caso in cui sia riscontrabile una reale colpa nell'azione dell'Amministratore questi è tenuto a risarcire i danni che il Condomino per effetto del suo agire “malaccorto” ha subito. Se a subire i danni sono estranei al Condominio, lo stesso Condominio sarà chiamato a risponderne e sarà obbligato al risarcimento del danno; potrà però rivalersi sull'Amministratore se questi ha provocato il danno con il suo agire.
A volte, il Condominio ha un dipendente, come un portiere o un addetto alle pulizie: è compito dell'Amministratore provvedere agli adempimenti assicurativi e previdenziali che riguardano i dipendenti del condominio. L'Amministratore è personalmente responsabile delle omissioni contributive e tale responsabilità è di natura penale.

Il Condominio e il Giudice.

Il condomino dissenziente può rivolgersi al Giudice per chiedere l'annullamento di delibere adottate in contrasto con la Legge o con il Regolamento. In questo caso l'interessato citerà davanti al giudice l'Amministratore in quanto rappresentante del condominio.
Su ricorso di ciascun condomino, il Giudice può essere chiamato a pronunciarsi sulla richiesta di revoca dell'Amministratore. Il Giudice provvede emettendo un decreto dopo aver sentito l'Amministratore. Contro il provvedimento del tribunale può essere promosso reclamo alla Corte d'Appello. Su richiesta di chi intende iniziare o proseguire una lite contro il Condominio privo di Amministratore o di legale rappresentante, il Giudice può nominare un curatore speciale.

I rapporti tra proprietario e inquilino nel Condominio.

E' frequente il caso che in un edificio condominiale alcuni appartamenti o locali siano non direttamente utilizzati dal proprietario ma da terzi che li hanno ottenuti in affitto. L'inquilino è obbligato al rispetto di tutte le regole della vita condominiale come, ad esempio, le modalità di utilizzo dei beni e servizi comuni. Il proprietario è responsabile di eventuali morosità dell’inquilino.

L'assemblea condominiale e l'inquilino.

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del locatore, nelle delibere dell'Assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Inoltre, ha diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La legge dice che l'inquilino partecipa alle delibere sulle spese e le modalità di gestione del servizio di riscaldamento, come ad esempio la fissazione dei periodi di accensione, gli orari giornalieri di funzionamento, le modalità di funzionamento, la scelta dell'impresa fornitrice del combustibile, i problemi di ordinaria manutenzione dell’impianto.